PGB.RU - Палата готового бизнеса
НАШИ ВАКАНСИИ

Категории

НОВОСТИ

ОСОБЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Квест
Перспективный бизнес в сфере развлечений
310 000
Салон красоты
Ежемесячная прибыль 95 000 рублей
1 199 000
Автосервис. Автомойка.
Продается готовый действующий автобизнес
4 500 000
Пивной бизнес
Сеть продажа разливного пива
2 490 000
ДЕТСКИЙ САД
100% наполнение
650 000
АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС
недвижимость в собственности!
4 000 000
 

Наблюдения за сделками: кто знает реальную цену недвижимости?

Проблема, о которой мы говорим, не нова. Как ни странно, именно кризис позволил участникам рынка недвижимости заявить о необходимости обнародовать цены реальных сделок: сегодня наши доводы не кажутся надуманными или неуместными. Говорить об истории вопроса нам представляется излишним.

В силу специфики работы нашей компании, можем провести анализ коммерческой недвижимости в контексте продажи или покупки ее в составе того или иного предприятия. Стоимость объекта недвижимости определяется тремя подходами. До кризиса самым распространенным подходом в оценке стоимости объектов было сравнение продаж. Сейчас же ситуация изменилась. К примеру, если объект недвижимости оценивают как залог, банкиры в качестве основного подхода выбирают зачастую доходный. Это вполне объяснимо: ставки аренды сегодня более понятны, чем реальные цены сделок. Чем это оборачивается для собственников? Значительным снижением залоговой стоимости объекта, и, как следствие, уменьшением размера получаемого кредита. Ведь расчет стоимости опирается на ставки аренды, а они снизились более чем в два раза по сравнению с докризисным периодом. Кроме того, нельзя сказать, что выбор доходного подхода в качестве основного, значительно упрощает задачу оценщика. Скажем, учет возможных потерь от простоя помещения вообще не поддается расчетам: раньше мы закладывали 5-10% в год на вынужденные потери, сколько сегодня придется ждать арендаторов, спрогнозировать никто не может, следовательно, и определить эту поправку очень трудно. При выборе затратного подхода проблем не меньше. Если раньше мы закладывали поправку на торг в пределах 5%, сегодня она может составлять от 15 до 20% в зависимости от качеств объекта и значимости его для конкретного бизнеса. А те же банки при оценке недвижимости, предлагаемой в залог, рекомендуют вычитать все 25%. Определить же реальную цифру в нынешних условиях вряд ли кто возьмется. Даже опытные оценщики оказались сегодня в ситуации, когда рекомендации из «учебников», можно сказать, не работают и определение стоимости строится едва ли не на интуиции собственном анализе происходящих на рынке недвижимости изменений.

Отсутствие информации о ценах реальных сделок значительно усложняет оценку недвижимости. Кроме того, сделки по продаже коммерческой недвижимости всегда носят индивидуальный характер. В некоторых случаях скидки доходят до 35% от цены предложения, потому что продавцу срочно нужны деньги. Но на основании этих сделок нельзя говорить о рынке в целом. Это можно сравнить с ситуацией на фондовом рынке, когда человек, срочно нуждающийся в финансах, продает свои акции по сниженной цене. На основании этих данных невозможно оценить стоимость всего пакета. Здесь то же самое.

Поговорить о реальных цифрах при сделках с недвижимостью предлагаем на примере продажи и покупки бизнеса. Несмотря на кризис, интерес людей к этой сфере не угасает. И продавцов, и покупателей в той или иной степени волнует вопрос определения стоимости недвижимости, ведь это значительная составляющая многих бизнесов. Естественно, стоимость помещения входит в итоговую сумму, а вот сколько процентов от цены бизнеса придется на долю недвижимости, обозначить трудно. Это весьма индивидуальная цифра, которая зависит от массы параметров. Мы провели сравнительный анализ цен спроса и цен предложения в период с мая по июль 2009. Интереснее рассмотреть те сферы бизнеса, в которых помещение играет значительную роль при определении стоимости. Например, кафе и рестораны. Их цены на 70%, а то и на 80% складываются из затрат на приобретение помещения. Нижняя граница цен спроса на предприятия общепита - 9 млн рублей; верхняя - 20 млн. Минимальная цена, по которой готовы расстаться с аналогичным бизнесом продавцы, - 12 млн; максимальная цена предложения составляет 47 млн. Получается, что цена собственника бизнеса и сумма, с которой готов сегодня расстаться покупатель, значительно отличаются. Возьмем другой пример, АЗС и земельные участки для строительства АЗС. Потенциальный покупатель готов вложить в покупку такого бизнеса от 7 млн до 35 млн рублей. Продавцы согласны на «ценник» с цифрами от 30 до 39 млн рублей. Несовпадение ожиданий продавца и возможностей покупателя привело к тому, что кривые спроса и предложения практически не пересекаются. И если те, кому были интересны кафе и рестораны, готовы торговаться, то предприниматели, интересовавшиеся АЗС по минимальным ценам, столкнувшись с амбициями продавцов, отдают предпочтение арендованным площадкам. Ставки аренды сейчас низкие, и некоторый бизнес выгоднее вести именно в арендованных помещениях.

Покупать помещение сегодня решают те бизнесмены, которые планируют вложить в него значительные суммы и не хотят рисковать ими, или те, кто хочет дешево приобрести выгодный актив. Вообще, недвижимость и оборудование сейчас ощутимо снизились в цене. Те предприятия, которые продолжают функционировать, приносить стабильный доход, продаются нормально, но их цену определяет, в первую очередь, окупаемость бизнеса, а не земля, недвижимость или другие активы. Именно поэтому если бизнес продают дешевле, чем его реально могли бы продать, значит, он приносит низкий доход или является вовсе убыточным.

Тот бизнес, который крепко завязан на недвижимости, с развитием кризиса плавно дешевеет. Это обусловлено, разумеется, падением цен на недвижимость. Продавцы это понимают и ведут себя более гибко, чем в докризисные времена. Сегодня их уже не повергает в шок тот факт, что их предприятие дешевеет в процессе экспозиции. А снижение произошло уже значительное: те бизнесы, в состав которых входила коммерческая недвижимость (например, те же самые кафе), потеряли в цене 30-40%. Причем, дешевеет даже новая коммерческая недвижимость: один из крупнейших застройщиков нашего города продает готовые торговые помещения со скидкой в 10%, хотя, при желании можно договориться с ними на скидку до 20%.

Покупателей в нынешних условиях привлекают предприятия на арендованных площадях. Это связано с тем, что компании, у которых есть в собственности недвижимость, стоят гораздо дороже.

В тех случаях, когда покупатель интересуется, к примеру, производственной базой, нередко он готов приобрести объект в очень плохом состоянии, лишь бы тот стоил максимально дешево. В данном случае цель покупателя - интересный с точки зрения инвестиций земельный участок. Сам объект, скорее всего, снесут, а на его месте построят новое здание. Таким образом, зачастую бизнесмены пытаются сэкономить. Почему же они не идут в администрацию города и не участвуют в аукционах? Наша администрация регулярно проводит земельные торги. Но в последнее время это стало каким-то формальным мероприятием: покупатели туда просто не приходят. Несколько раз (зимой и весной 2009 года) торги отменялись из-за полного отсутствия участников. Сейчас ситуация несколько улучшилась, но все равно продается лишь 1/10 из предложенных объектов. Часто на торги приходит один-единственный участник, который приобретает право аренды нужного ему лота по стартовой цене.

Получается, какой стороны вопроса не коснись, вывод один: реальных цен недвижимости не знает ни один из участников рынка. Высокая цена продавца может быть обусловлена вполне объективными факторами: ему необходимо погасить задолженность перед кредиторами и просто нет смысла продавать дешевле. Некоторые же собственники (чаще всего это те, кто не следит за событиями на рынке недвижимости) до сих пор не могут смириться с тем, что их недвижимость подешевела и надеются на скорый рост. Их уверенность поддерживают выступления специалистов из серии: самое время покупать, завтра все подорожает. Вот они и ждут этого «завтра». Покупатели же готовы приобретать только то, что дешево.

На фоне такого разночтения в определении цены, возникает сомнение: а правильно ли считать цену реальной сделки действительной и справедливой стоимостью недвижимости? Давайте смоделируем ситуацию. Допустим, у нас есть дом, в котором продается несколько квартир. Квартиры одинаковые: планировка, количество комнат, уровень отделки - словом, они идентичны по всем параметрам. Один из владельцев выставил свой объект на продажу, условно говоря, за 4 млн рублей. Десять других собственников готовы продать за 3,2-3,3 млн рублей. И тут находится человек, которому срочно нужны деньги, и он предлагает свою квартиру за 2,7 млн. Приходит покупатель, и естественно, выбирает объект за 2,7 млн. Приходит второй покупатель и видит, что квартиру продали за 2,7 млн. Естественно, он задается вопросом: почему я должен покупать такую же квартиру за 3,3 млн, к примеру? Идет в соседний дом и покупает там дешевле. И что считать рыночной ценой в данном случае? По классической теории она составляет 3,2-3,3 млн. Но по этой цене ничего не продается!

Если же определять реальную стоимость, опираясь на цены уже проведенных сделок, то необходимо кардинально менять систему получения и учета информации на рынке недвижимости. Наиболее вероятный способ получения нужных нам сведений по стоимости коммерческой недвижимости - обнародование данных из регистрационной палаты. Но для этого придется переписывать законодательную базу. Второй вопрос: смогут ли специалисты ФРС обрабатывать эти сведения? И как они будут это делать? Ведь работы масса: придется сортировать объекты по критериям, формировать группы, вести статистику. Тут же возникают новые трудности: по каким основаниям делить объекты на сегменты. Словом, нерешенных вопросов огромное количество. Это отчасти объясняет, почему ФРС сейчас не может снабжать нас сведениями о ценах, по которым проходили сделки. Второй барьер на пути к этой информации - необходимость хранить в секрете часть сведений. В случае с квартирами, сотрудники ФРС еще могли бы сказать, например, «однокомнатная в этом доме продана за такую-то сумму», не разглашая конкретного адреса. Если же речь идет об отдельно стоящем объекте, в получении информации будет отказано: закон не разрешает этого делать.

Очень пригодились бы оценщикам и данные риэлторов, ведь именно они присутствуют при совершении реальных сделок. Правда, чтобы их использовать, необходимо будет также провести серьезную работу по систематизации сведений и разработке удобной системы сбора информации. Сегодня, когда многие участники рынка недвижимости настаивают на необходимости отслеживания данных о ценах сделок, у нас появилась уникальная возможность объединить усилия и переломить ситуацию. Так можно создать удобный механизм, который позволит сделать оценку объектов более прозрачной и понятной для потребителя, а также значительно упростит работу оценщиков. Рынку недвижимости это пойдет на пользу.

Вернуться к списку статей

Продавцу бизнеса

Инвестору

Покупка бизнеса за рубежом

Поступившие заявки на продажу бизнеса

Действующий Женский СПА-Центр с наработанной клиентской базой
20.12.2016
3 000 000 руб.
Стильный Салон красоты
11.12.2016
9 700 000 руб.
Действующая, эксклюзивная автомойка самообслуживания на 6 постов
30.11.2016
21 000 000 руб.
Действующий, прибыльный автокомплекс
27.11.2016
33 000 000 руб.
Известный хлебокомбинат
22.11.2016
65 000 000 руб.
  Некоммерческое партнерство "Уральская Палата Готового Бизнеса"
  г. Екатеринбург, ул. Ткачей 23, оф. 1211 (БЦ "КЛЕВЕР-ПАРК")
  Тел.: (343) 302-2-300, 302-2-400, 302-2-500
  Мобильные: (343) 268-22-27, +7 919 377-50-00
  info@pgb.ru